緑区の売却購入不動産一柳です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

全てぶっちゃけます。アパート経営は儲かるの？って話。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

まぁそれは人によりけりですが、よっぽどの資産家でもない限り・・

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

新築のアパート経営は儲かりません！！！！！！！！！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

土地から買ってアパートを建てるとかもうこれ、お金持ち以外やるべきではないです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

何で、街でアパートが次々建てられるかって、それってただ単にこの理由だけ

「相続税対策」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

要はいわゆる財産減らし。財産が何億も有り、相続が発生すると何億も国に取られる人が少なからず居ます。

そういう人にアパート経営が何故有効か？と言うと

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

わざと借金してアパート建てれば、その分財産が減るから！！！！！

財産が減る⇒相続性が安くなる。それしか新築でアパートを建てる意味は正直、ほとんどないです！！！！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ちなみに、ゼロから土地を買わせて、シェアハウス作らせてたのが、かぼちゃの馬車。それにうかうかと乗っかったオーナーがどうなったかは・・・・お察しください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

そもそもどうしたら上手くアパート経営が立てれるか？と言うと簡単に話すとこういう事。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

①アパートの購入資金や建築資金を銀行から借りる（土地を含めて）

②銀行から借りたお金の毎月の返済額が、家賃収入より上回ってるかどうか確認する

③最悪、空室だらけになっても家賃が下がっても大丈夫かどうか想定する。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

つまり、アパート経営で大事なのが、想定した家賃収入が常に銀行ローンの支払いを上回っていれば良いわけです。それを「キャッシュフローが回る」と言います。（時間がたてばたつほどお金が貯まるわけです）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ただ、新築のアパートの営業マンや、前述のかぼちゃの馬車の会社は、その想定の家賃が大分甘いし、将来の見通しもムチャクチャ楽観的に考えてました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

そして、ムチャクチャ見通しの悪い家賃想定で、予定の収入が入らない⇒ローンの支払いが家賃収入を遙かに上回る。⇒もう首くくるしか・・・

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

となった訳です。特に疑いもせず、全部会社に任せて、疑って考える事を放棄した人がはまっています。（少し立ち止まってちょっと考えれば分かるのにな）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

だから土地をかって新築のアパートを建てる場合、よっぽどの立地じゃないと、結局この、家賃の支払いがローンの支払いを下回る地獄のスパイラルになる事は目に見えてるんで、あまりお勧めしない訳です。

そして悪いことに新築のアパート建築の営業マンは家賃の下落を甘く見ていて、しかもサブリース（一括借り上げ）をして安心を買うとのたまっていますが、これいわゆる又貸しって奴で。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

サブリース（一括借り上げ）⇒大家さんからアパート会社が例えば100万円で一括で借ります。空室が出ても100万円は変わらない。で、アパート会社は満室時点で120万円くらいになる賃料で貸す。空室のリスクをアパート会社が背負う。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ただ、これ素晴らしい夢のようなシステムに見えますが、ここがどっこい地獄の三丁目の入り口なんです。これ、実はアパート会社が後日、借り上げ金額（要は借り上げ賃料の100万円）の値下げを自由に出来る事になっています）　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

古くなって人気が出なくなったら、勝手にアパート会社が賃料を下げてよい。ローンの支払いが、家賃を超えても、そんなん知るかって感じです！！！（そりゃ新築時なら埋まるけど、古くなれば・・・ね？）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

じゃぁでも不動産大家さんで儲けてる人は居ないのか？と聞かれれば確実に居ます！！！！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

そういう人は、多いのは

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

中古のアパートやマンションを一棟ごと安く買いたたいて買っている。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

これに尽きます。そして悪名高き一括借り上げなどせず、空室が出たら収益が悪くなるリスクも考えて買っています。（賢い大家さんはリスクを抱えて買います。その分値段は叩きますが）

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

そして土地かって新築だてる場合でも、超駅近とか、好立地で買って、そしてサブリース（一括借り上げ）などせず、自分で管理するか、地元の管理会社に管理させています。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

じゃぁ、どうやってそんな安い物件買えるの？と聞かれると、もうそれは不動産屋からのこっそり耳打ち情報しか無い訳です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

ですから、ボケーっと突っ立ってたら美味しい話が舞い込んできたなんて無いんです！！！儲けている不動産屋オーナーで、仲介の不動産屋と懇意にしてない人はまず居ません。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

情報を仕入れて、そしてそれが儲かるか儲からないか、常に疑って、そしてリスクは背負い込める人で無いと儲からないシステムになっています！！！